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Short Sale 短售介紹
短售(Short Sale)的好处及其三大挑战
 

在美国经济不景气及地产价格下滑的今天,短售已成为地产市场流行的一种新销售形态。何谓短售?短售是指银行同意让房屋售出的价值低于其所欠的银行贷, 需要房主支付所欠的贷款及相关费用。如果屋主因收入减少、生病、离婚等等各种因素引起付款困难,而其房屋价值又已跌低于其所欠的贷款总额,即出现溺水或负资产情况,便可向银行申请短售其房屋。如银行批准其申请, 则会免去其所欠的贷款及差额。

 

例如,张氏夫妇在2006年以60万价格购买了一所房屋。当时他们付20%12万的首期,向银行贷款80%48万。现在,张先生已经失业半年,他们无法继续向银行月付,而其房子也因市场因素大大贬值,因而张氏夫妇向银行申请短售获批。房屋售出的价格为36万,成交费用包括出售佣金其他约2.5万,房子售出后仍欠银行14.5万。因银行同意他们短售,所以其所欠的14.5万债务全被免除。短售张氏夫妇的信用影响不

 

对屋主来说,短售的好处是:一来即减轻了家庭债务负担,二来免于房子被银行法拍(Foreclosure) 甚至走向破产(Bankruptcy境地,所以房主的信用可以得到较好的保护。而对银行而言,如以一定价格出售房子的话,短售总比法拍或银行回收房子的情况损失少得多,所以银行会酌情考虑同意短售。

 

如果要让银行同意短售房子,这里有三大挑战:

 

第一挑战银行是否同意短售。

 

这要看房主如何解释其家庭财政困难。如果银行拒绝了短售,房子最终会被银行法拍、回收,沦为银行屋。这里包括时间上的争取。在即使屋主已经收到银行的拍卖通知的情况下,要让银行延期或取消拍卖,为短售程序赢得足够的时间;  同时需要银行相信屋主确有财政困难同意短卖。

 

第二挑战银行会批准什么价钱出售。

 

银行核准的价格有时会比市场低,有时却会比市场价高。如果高出市场价,买家都会跑掉,银行最终亦沦为银行屋。这里有很多具体办法可以争取在价钱上的主动,取得比市价低的短售机会,才会留住买家,甚至留住不止一个买家在等待短售的审批。

 

第三挑战银行会愿意付出哪些费用。

 

一般来说, 第一贷款银行会付出售佣金,但不一定会付其他费用包括房主所欠的第二、第三贷款、物业税、管理费、维修费等。这些费用少则数千,多则数以万计。如第一贷款银行不同意支付房主这些费用,那么屋主或买家便要支付。通常屋主已经无力偿还这些款项负担。而买家会因这些费用增加了购买的成本及负担而止步。如无法达成一致意见最终还是无法顺利成交短售。所以需要争取第一贷款银行同意支付第二贷款和第三贷款银行所欠债款,以及房子所欠的物业税、管理费等, 顺利成交短售

 

由此可见,从申请到整理材料、与银行沟通、商谈、核准等等,短售的每一个环节十分复杂,也十分关键, 无论对买家或卖家都十分重要。买家的目的是要低价争取到好机会购买短售房子,屋主即卖家的目的是顺利成功以短卖的方式脱手物业以免信用大受打击。但如果处理不当, 买家和卖家都会有损失

 

以上这些有关短售的知识和经验、实力并非每个地产经纪具有,所以无论您是买家或卖家,如想顺利地获批及成交短售屋,应该由专精短售的地产专家来处理这些运作, 争取到最大好处。  详情可至电查询多年专精短售屋的金匙地产公司经纪Mimi何。其24小时热线电话是949-439-8839或电邮查询office@goldenkeyca.com
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